Terza offerta per Delta

La sgr ha approvato oggi il comunicato dell’emittente ai sensi dell’articolo 103 del TUF.

Tutti i componenti del Comitato Investimenti hanno inviato al Consiglio di Amministrazione della SGR una comunicazione nella quale, preso atto della Condizione dell’Offerta che lo richiedeva, dichiarano di dimettersi dalla carica a decorrere dalla data di ricomposizione del Comitato.

Sulla base delle considerazioni e conclusioni dell’Advisor Indipendente Leonardo&co  riflesse nella Fairness Opinion, della quale ha condiviso metodo, assunzioni e considerazioni conclusive il Consiglio di Amministrazione reputanon congruo il Corrispettivo.

Le metodologie utilizzate dall’Advisor Indipendente per determinare il valore unitario della Quota del Fondo sono le seguenti:

• Metodo Patrimoniale (“NAV”), il quale si basa sulla rilevazione del NAV del Fondo al 31 dicembre 2015 che esprime il valore del Fondo stesso inteso come differenza tra valore di mercato delle attività, basato principalmente sulle perizie immobiliari predisposte dall’esperto indipendente del Fondo, e il valore delle passività.
• Dividend Discount Model (“DDM”), il quale si basa sulla rilevazione dei flussi attesi dai quotisti, come dividendi e rimborsi di capitale, così come determinati dal management della SGR nell’ambito del business plan del Fondo e sulla attualizzazione degli stessi, al momento di effettuazione dell’analisi.

L’Advisor Indipendente ha considerato sia il Corrispettivo Base sia un corrispettivo cosiddetto adjusted (il “Corrispettivo Adjusted”) calcolato applicando quanto proposto dall’Offerente in termini di Corrispettivo Aggiuntivo ai proventi e ai rimborsi previsti dal business plan del Fondo. Ai fini del calcolo del Corrispettivo Adjusted tali somme sono state attualizzate utilizzando il medesimo tasso di attualizzazione utilizzato nell’ambito dell’applicazione del Dividend Discount Model. L’Advisor Indipendente ha altresì analizzato transazioni comparabili, l’andamento di mercato della Quota del Fondo, il GAV(implicito)/NAV e relativi premi/sconti di fondi immobiliari italiani quotati, nonché il GAV(implicito)/NAV e relativi premi/sconti di società europee operanti nel settore real estate e entertainment. I

l valore della Quota del Fondo determinato rispetto al Corrispettivo Base e al Corrispettivo Adjusted è pari a:

• 91,7 euro col metodo patrimoniale.
• Compreso tra 85,2 e 86,8 col DDM a seconda del tasso di attualizzazione utilizzato (compreso un un range tra il 7 e il 9,1% circa).

Ovviamente tali valori sono una stroncatura anche della contro opa lanciata da Navona che offre un corrispettivo superiore del 5%. Le stime dell’advisor lasciano comunque ampio margini per eventuali rilanci.

Il consiglio di amministrazione pur ritenendo non congruo il corrispettivo rileva che

• Ai fini dell’eventuale adesione alla stessa i destinatari dell’Offerta dovranno ponderare la convenienza economica del Corrispettivo anche sulla base dell’orizzonte temporale delle proprie esigenze finanziarie, atteso che la SGR non presta alcuna assicurazione in ordine all’effettiva percezione, a esito del procedimento di liquidazione del Fondo, di un valore pari al NAV, attuale o prospettico, o al diverso importo derivante dall’applicazione del metodo valutativo Dividend Discount Model.
• L’incremento dei corsi di borsa della Quota e dei volumi degli scambi osservati successivamente alla Data di Annuncio appaiono influenzati dalla natura straordinaria dell’Offerta, che rappresenta per i titolari delle Quote una opportunità di uscita da un investimento con una bassa liquidità storica. In caso di mancato perfezionamento dell’Offerta, non si può escludere che i prezzi delle Quote possano ritornare a posizionarsi sui valori precedenti all’Offerta in termini di sconto sul NAV e il volume degli scambi potrebbe ridursi in maniera significativa.
• Al riguardo, si ricorda che la scadenza del Fondo è attualmente fissata al 31 dicembre 2017: pertanto, in considerazione di un orizzonte temporale così ristretto, l’investitore dovrà tenere in considerazione che – anche alla luce della scarsa liquidità storicamente registrata dal Fondo – non vi è alcuna assicurazione che in caso di mancata adesione all’Offerta l’investitore sia in grado di realizzare il proprio investimento prima della data di scadenza del Fondo.
• In particolare, nell’ambito della valutazione complessiva sull’Offerta, si ritiene opportuno sottolineare che l’investitore, non potendo ritenere certo un allineamento della redditività del proprio investimento rispetto ai valori espressi dal NAV attuale (o prospettico) ovvero dalla metodologia del Dividend Discount Model, è tenuto a considerare quanto segue:
  • la SGR continuerà a operare con la massima determinazione per addivenire all’effettivo completamento della liquidazione del Fondo entro la relativa data di scadenza (i.e., 31 dicembre 2017); ciononostante, la SGR non può assicurare l’effettivo completamento della liquidazione entro tale data. Si ribadisce che l’investimento in Quote del Fondo è esposto a diversi rischi dipendenti, tra l’altro, da fattori esterni quali, in via esemplificativa, l’andamento dei mercati finanziari, l’andamento del mercato immobiliare e delle locazioni, l’eventuale insolvenza dei conduttori degli immobili del Fondo e l’eventuale difficoltà nel reperire conduttori;
  • ferme le valutazioni sopra esposte, l’Offerta costituisce tuttavia per gli investitori un’opportunità di uscita da un investimento con scarsa liquidità.